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“中國高端物流市場正在經(jīng)歷一些結(jié)構(gòu)性的變化，原來排名靠后的幾家物流地產(chǎn)商聯(lián)合發(fā)力不斷擠壓首位的市場份額，國際資本對高端物流地產(chǎn)市場的投資也有變動跡象，2016年年底的高端物流地產(chǎn)數(shù)據(jù)開始暗示未來高標(biāo)庫的需求可能跟不上整個(gè)市場未來供應(yīng)……”戴德梁行日前發(fā)布的“ 2016年四季度全國物流地產(chǎn)市場報(bào)告”指出，各種因素增加了未來大批物流開發(fā)項(xiàng)目前景的不確定性。

數(shù)據(jù)顯示，截至2016年第四季度，全國高標(biāo)準(zhǔn)倉庫存量2850萬平方米，其中，華東區(qū)存量最大，達(dá)到1300萬平方米；華北區(qū)次之，為870萬平方米。

在省級子市場中，上海存量最多，達(dá)到580萬平方米之巨。其原因?yàn)樵摼扌投际械男枨蠖擞械谌轿锪?、電子商?wù)和進(jìn)出口貿(mào)易的支撐。江蘇省也有類似的需求構(gòu)成，于是其高標(biāo)庫存量也達(dá)到了530萬平方米。

2016年第四季度全國新增供應(yīng)160萬平方米，華東區(qū)共計(jì)75萬平方米的新增倉儲面積，其中有40萬平方米位于江蘇省，而在上海則有普洛斯在浦東新落成的項(xiàng)目帶來16萬平方米的供應(yīng)量；華北區(qū)和華中區(qū)分別有近20萬平方米的新增供應(yīng)量交付，鄭州市新增供應(yīng)量較大近16萬平方米，天津的武清區(qū)和北京通州區(qū)也都有相當(dāng)數(shù)量的項(xiàng)目落成；華南區(qū)新增供應(yīng)較少，主要原因?yàn)橐痪€城市工業(yè)用地的供應(yīng)量十分短缺。

另外，普洛斯在第四季度有超過50萬平方米的新建成面積，為各開發(fā)商之首。而普洛斯在中國高標(biāo)庫市場有約42%的占有率，差不多是排在其之后的九大運(yùn)營商持有面積的總和。

報(bào)告指出，全國高標(biāo)準(zhǔn)倉庫平均空置率在第四季度末達(dá)到19%。華南區(qū)空置率維持在全國最低的10%，其一線城市的稀缺供應(yīng)及東莞和佛山等二線城市對第三方物流、電子商務(wù)和高科技產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勁需求使該區(qū)高標(biāo)庫市場形成了供不應(yīng)求的態(tài)勢。

華中區(qū)的武漢和長沙在第四季度錄得大量吸納，使得該地區(qū)的空置率降低至16%；華東區(qū)的空置率下降兩個(gè)百分點(diǎn)至18%，主要原因?yàn)樯虾Ｊ袃?nèi)數(shù)個(gè)于近期交付的項(xiàng)目發(fā)生的租賃合約；華北區(qū)的平均空置率維持在20%。北京和天津的新落成面積較少，以致北京空置率維持在6%的低位，為全國省級子市場中最低，第三方物流和電子商務(wù)仍是北京地區(qū)吸納的主要動因；西南區(qū)的平均空置率仍為全國最高，在本季度末為37%，但較上季度回落13個(gè)百分點(diǎn)。

租金方面，截至第四季度，全國高標(biāo)庫平均租金為32.7元/平方米/月。其中，華東區(qū)租金最高，達(dá)34.2元/平方米/月；西南區(qū)和華中區(qū)為高標(biāo)庫市場發(fā)展相對落后的區(qū)域，其平均租金分別維持在27.4元及26.5元/平方米/月。

就省級子市場而言，上海的平均租金達(dá)到41.1元/平方米/月，位居首位；北京以39.7元/平方米/月緊隨其后。

戴德梁行中國區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管蘇智淵指出，通過各市場體量、租金和空置率的比較可見，全國范圍內(nèi)高標(biāo)庫市場發(fā)展較成熟的區(qū)域?yàn)槿A東區(qū)和華北區(qū)。由于較高的地價(jià)和來自成熟的零售及電子商務(wù)行業(yè)的需求，這些地區(qū)的租金保持較高水平，市場存量也最為龐大。華南區(qū)的特點(diǎn)則是空置率較低，主要原因?yàn)槠渥邮袌鍪钟邢薜耐恋毓?yīng)；相應(yīng)地，其租金也位列第一梯隊(duì)。

就省級子市場而言，北京、上海和廣東等省市則持續(xù)其供不應(yīng)求的狀況，行情活躍。

未來供應(yīng)方面，預(yù)計(jì)到2018年末，全國將有新增供應(yīng)量1680萬平方米。其中，約550萬平方米的供應(yīng)量位于華東區(qū)，為各區(qū)之首。省級市場中，廣東新增供應(yīng)量最多，將有300萬平方米于該時(shí)間段內(nèi)完成。主要原因?yàn)槠涠€城市的新建項(xiàng)目；重慶則在增長率上排名第一。包括四川和浙江在內(nèi)的其他五個(gè)較新興的物流地產(chǎn)子市場也將有超過100%的增長率。

而北京、上海和天津在中短期內(nèi)將不會有大量供應(yīng)，主要原因是這些穩(wěn)定的市場已經(jīng)有大量較成熟的物業(yè)，或者這些地區(qū)的土地供應(yīng)非常有限。

就各大項(xiàng)目運(yùn)營商而言，普洛斯在這些供應(yīng)量中的占有率近32%，而寶灣、嘉民和宇培也均有10%左右的占比。

戴德梁行大中華區(qū)研究部董事總經(jīng)理林榮杰指出，當(dāng)下中國高標(biāo)庫市場需求之強(qiáng)烈毋庸置疑，特別是來自電子商務(wù)領(lǐng)域。同時(shí)，大量的資本也在物流市場尋找投資機(jī)會。但是強(qiáng)勁投資需求的背后是隱藏的某些地區(qū)不斷上升的空置率，這暗示了某些盲目跟風(fēng)的投資者可能會遭受損失。這一情況在那些新的、還沒被市場檢驗(yàn)的地區(qū)，以及那些投資者沒有尋找到有經(jīng)驗(yàn)的物流開發(fā)商作為合作伙伴的情況下特別明顯。