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財大氣粗的險資集團(tuán)，在搶占完一輪海外地標(biāo)建筑后，開始逐漸把戰(zhàn)線伸向物流地產(chǎn)領(lǐng)域。

11月5日，在新加坡上市的物流巨頭普洛斯公告宣布，公司已經(jīng)完成收購總部位于美國丹佛的Industrial Income Trust Inc.旗下200多個倉庫，耗資45.5億美元。

普洛斯透露，公司將成立一只新的基金來管理這部分資產(chǎn)，在基金投資者名單中，中國人壽在列。

有知情人士透露，中國人壽擬投資10多億美元，持有這筆資產(chǎn)約30%股權(quán)，這將是中國人壽迄今規(guī)模最大的跨境房地產(chǎn)交易。

不止中國人壽，平安集團(tuán)、中郵人壽等保險資金也已經(jīng)相繼參與到物流地產(chǎn)的投資中?？梢灶A(yù)見的是，在物流地產(chǎn)成為投資新寵的同時，一場險資爭霸賽也在緩緩拉開序幕。

普洛斯情結(jié)

普洛斯此次收購的200多個倉庫在美國20個主要城市，如洛杉磯和華盛頓，總面積達(dá)5800萬平方英尺，平均租用率為93%，此前由美國工業(yè)房地產(chǎn)投資信托Industrial Income Trust擁有。

交易完成后，普洛斯在美國的資產(chǎn)大增50%至1.73億平方英尺，這也意味著最大股東為新加坡政府投資公司（GIC）的普洛斯，將成為美國規(guī)模第二大的物流業(yè)者和物流營運(yùn)商，并緊跟在美國最大工業(yè)房地產(chǎn)業(yè)者美國普洛斯（ProLogis）之后。

普洛斯表示，資產(chǎn)收購后將注入基金管理平臺，并向機(jī)構(gòu)投資者出售倉庫部分股權(quán)，普洛斯握有的股權(quán)將從100%減少至不到10%。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體查閱公告，中國人壽和另外兩家機(jī)構(gòu)投資者一共投資了該基金66%的股份，中國人壽占比約30%，成為最大股東。剩余近24%的股權(quán)仍處于洽談階段，將于2016年4月完成。

普洛斯首席執(zhí)行官梅志明表示，非常高興能夠與三家領(lǐng)先的全球投資機(jī)構(gòu)共同完成此次收購，本次交易符合公司通過基金管理平臺擴(kuò)展物流國際市場的戰(zhàn)略。

值得一提的是，中國人壽似乎對普洛斯一直青睞有加。在此次入股美國物流業(yè)務(wù)之前，中國人壽已經(jīng)完成了在公司層面上對普洛斯的投資。

2014年2月，普洛斯與中資財團(tuán)簽署了高達(dá)25億美元的戰(zhàn)略投資協(xié)議，第二階段8.75億美元資金在9月份全部到位，在普洛斯公布的投資者名單中，中國人壽位列第一，中郵人壽位列第四。

分析人士表示，脫離美國總部在新加坡重新上市的普洛斯近年來增長速度非?？?，而且市場占有率很高，這是吸引險資的重要原因之一。

據(jù)了解，普洛斯已經(jīng)是中國、日本、巴西最大的現(xiàn)代物流倉庫供應(yīng)商，完成最新這筆美國交易后，該公司在全球倉庫管理面積將超過5億平方英尺，總值約330億美元。僅此次收購的200多個倉庫，普洛斯的管理費用一年將增加0.8億美元。

險資物流爭霸

當(dāng)傳統(tǒng)住宅和商業(yè)地產(chǎn)項目利潤率逐步下降，但電商蓬勃發(fā)展的時候，物流地產(chǎn)已經(jīng)不少房企新的投資熱點。

萬科甚至將物流地產(chǎn)作為沖擊萬億市值的重要組成部分，投資嗅覺靈敏的險資自然也不會放過這個機(jī)會。

細(xì)數(shù)近兩年來險資在物流地產(chǎn)領(lǐng)域的表現(xiàn)，最突出的無疑是平安集團(tuán)和中國人壽兩大財團(tuán)，在新的淘金寶地中，兩者之間的爭奪也是互不相讓。

2014年9月16日，五洲國際發(fā)公告宣布，將引入平安不動產(chǎn)為戰(zhàn)略投資者，平安不動產(chǎn)擬于5年內(nèi)就五洲國際集團(tuán)未來的專業(yè)批發(fā)市場及物流項目進(jìn)行總額不高于人民幣15億元的戰(zhàn)略投資。

就在平安不動產(chǎn)與五洲國際簽署戰(zhàn)略投資一周后（9月24日)，中國人壽也成為了普洛斯第二階段8.75億美元戰(zhàn)略投資中前三大投資者。

踏入2015年，平安和人壽開始將目光投向海外的物流地產(chǎn)。平安2015年10月27日宣布，公司與美國Blum berg InvestmentPartners合作，雙方將投資于美國的長期、優(yōu)質(zhì)租賃資產(chǎn)。初始投資組合包含多個核心市場的全新物流資產(chǎn)，項目價值超過6億美元。

此外，該合資企業(yè)計劃持續(xù)收購優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，并已另物色了一批地處戰(zhàn)略位置的定制物流物業(yè)項目，項目價值逾4億美元。

中國人壽則于11月5日正式成為普洛斯美國200多個倉庫資產(chǎn)的最大股東。

不管平安和人壽是否在暗中較勁，但從兩者在物流地產(chǎn)投資道路上前赴后繼的身影中不難看出，物流地產(chǎn)充滿了誘惑。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，無論是國內(nèi)還是國外，物流地產(chǎn)相較于住宅和商業(yè)地產(chǎn)來說回報率都明顯高出不少。

世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，2008-2013年，北京和上海高檔住宅投資回報率分別為2.6%和3.0%，購物中心投資回報率分別為5.0%和4.5%，寫字樓投資回報率分別為4.8%和4.5%，物流設(shè)施投資回報率則分別為6.5%和6.7%，優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施達(dá)到8%以上。

在物流地產(chǎn)發(fā)展相對成熟的美國市場，物流地產(chǎn)屬于工業(yè)地產(chǎn)范疇，據(jù)美國時間10月26日公布的數(shù)據(jù)顯示，工業(yè)地產(chǎn)2015年三季度投資回報為1.35%，僅次于酒店的2.17%；三季度增值為2.32%，為全部地產(chǎn)類型的最高。

普洛斯也在最新公告中強(qiáng)調(diào)，是次收購美國200多家倉庫的投資組合收益率將達(dá)到5.6%。

追逐高回報是資本市場中永恒不變的定律，在物流地產(chǎn)成為投資新寵之際，也就意味著獵食者將越來越多，在這場愈發(fā)激烈的搶灘戰(zhàn)中，險資自然也不會是唯一玩家。