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一份關(guān)于2014年杭州商業(yè)物業(yè)的權(quán)威報告
　　商業(yè)物業(yè)在杭州表現(xiàn)如何？一份來自杭州世邦魏理仕近日發(fā)布的調(diào)查報告顯示，2014年杭州商業(yè)物業(yè)整體表現(xiàn)優(yōu)于住宅，寫字樓需求復(fù)蘇，優(yōu)質(zhì)商鋪、工業(yè)物業(yè)仍供不應(yīng)求，租金進一步上漲。進入2015年，商業(yè)物業(yè)的前景依然看好。
　　寫字樓：
　　黃龍武林租金上漲
　　錢江新城空置率高
　　2014年杭州優(yōu)質(zhì)寫字樓市場僅3個項目交付使用，全年新增供應(yīng)約146000平方米，僅為2013年的37%。來自金融服務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)/電商和專業(yè)服務(wù)的寫字樓需求強勁，推高全年凈吸納量至271000平方米，較2013年增長一倍。世邦魏理仕的統(tǒng)計顯示，金融服務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)/電商和專業(yè)服務(wù)這三大需求主力分別貢獻全年寫字樓租賃成交面積的37%、26%和21%。同時，市場需求的內(nèi)資導(dǎo)向明顯，成交面積中有90%由內(nèi)資企業(yè)貢獻。供應(yīng)放緩而需求復(fù)蘇，令寫字樓空置率全年下降5.2個百分點至18.8%。武林、黃龍空置率均位于10%，而錢江新城空置率亦回落至26.4%。
　　2014年杭州寫字樓租金全年上漲1.1%，但板塊分化明顯。成熟區(qū)域高品質(zhì)項目的供不應(yīng)求使黃龍和武林的租金分別上漲5.1%和3.6%，而錢江新城的較高空置率導(dǎo)致租金在2014年下滑3.6%。盡管如此，錢江新城已經(jīng)成長為杭州寫字樓市場最重要的板塊。截至2014年底，錢江新城優(yōu)質(zhì)寫字樓存量逾120萬平方米，占總存量的46%；而過去三年期間的凈吸納量的66%來自于錢江新城。
　　今年預(yù)計約有28萬平方米的新增供應(yīng)量，全部位于錢江新城內(nèi)或其周邊。按過去5年的年均凈吸納量24萬平方米來推算，今年杭州優(yōu)質(zhì)寫字樓市場將基本處于供需平衡的局面，空置率將小幅走低，租金呈平穩(wěn)或小幅上揚走勢態(tài)勢。其中錢江新城板塊預(yù)期今年仍是喜憂參半：一方面，地鐵4號線通車將大幅改善錢江新城核心區(qū)域的通達度并吸引核心區(qū)域租戶南遷；另一方面，大量新增供應(yīng)將使板塊繼續(xù)處于較大的去化壓力之下，對租金上漲形成制約。而可租面積緊張的黃龍、武林等成熟板塊的租金漲幅仍將優(yōu)于錢江新城。
　　優(yōu)質(zhì)商鋪：
　　國際品牌踴躍開店
　　行業(yè)調(diào)整持續(xù)升級
　　2014年是杭州真正意義上進入購物中心時代的一年。全年有四個新開業(yè)購物中心，包括天虹購物中心、湖濱銀泰四期、萬達廣場和中大銀泰城，累計新增供應(yīng)達32萬平方米，創(chuàng)歷年新高并使購物中心面積占比升至優(yōu)質(zhì)商鋪總面積的2/3，占據(jù)顯著多數(shù)。
　　新購物中心的開業(yè)以及萬象城等現(xiàn)有項目品牌的調(diào)整帶動國際品牌踴躍開店。2014年，MICHAELKORS，CHARLES&KEITH，F(xiàn)OREVER21、CHOCOOLATE及D2C等品牌完成杭城首秀，蘋果旗艦店入駐湖濱銀泰，同時NEWBALANCE、CALVINKLEIN，TOMMYHILFIGER、MCM、TIFFANY等品牌亦積極拓展已有店鋪網(wǎng)絡(luò)。從2014年開業(yè)品牌的類型來看，快時尚和設(shè)計師品牌較為活躍。
　　百貨店的調(diào)整變得更加頻繁。杭州百貨大樓計劃與銀泰百貨武林店合并，銀泰百貨西湖店升級為西湖銀泰城，解百重裝登場后又啟動新一輪調(diào)整，尚泰百貨撤出萬象城。如何通過改造和調(diào)整以提升在購物體驗和業(yè)態(tài)豐富度等方面的競爭力是眾多百貨亟需面對的挑戰(zhàn)。受調(diào)整項目增多影響，2014年杭州優(yōu)質(zhì)商鋪市場空置率略有上升，四季度末報4.0%，較2013年末升1.5個百分點。購物中心首層平均租金全年上漲1.9%，但受國內(nèi)經(jīng)濟增長放緩和電商沖擊的影響，租金漲幅較2013年的14.7%大幅縮水。
　　面積達60000平方米的西子國際將是今年的唯一新增供應(yīng)。盡管電商沖擊下實體商業(yè)面臨調(diào)整不可避免，但杭州及其附近城市龐大的富裕人口資源將對零售品牌形成持續(xù)的吸引力，在低市場空置率的推動下有望進一步帶動租金上漲。今年老舊項目的升級調(diào)整和購物中心化仍將繼續(xù)上演；同時，以城北、城西為代表的新興商圈的涌現(xiàn)則昭示多中心商圈格局的逐步形成。
　　工業(yè)物業(yè)：
　　需求旺盛成交活躍
　　地價將進一步高企
　　2014年前11個月，杭州規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長8.7%，增速高于2013年同期0.9個百分點。工業(yè)企業(yè)增長的逐步好轉(zhuǎn)拉動工業(yè)土地和物業(yè)的需求。2014年，杭州主城區(qū)及余杭、蕭山地區(qū)共成交工業(yè)用地403宗，總土地面積近560萬平方米；其中蕭山區(qū)域土地成交最為活躍，占工業(yè)用地總成交面積的68%左右。全年工業(yè)用地價格上漲11.3%，漲速較2012年和2013年明顯加快。
　　2014年工業(yè)廠房、倉庫和研發(fā)物業(yè)的平均租金分別上漲6.6%、4.4%和4.6%。杭州作為電子商務(wù)行業(yè)的起源地，與電商相關(guān)的物流倉儲需求活躍；但高標準倉庫供應(yīng)稀缺的局面在2014年并未有實質(zhì)性改善，現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)項目的出租率均在90%以上，供不應(yīng)求推動倉庫租金繼續(xù)上漲。
　　未來兩年內(nèi)，杭州近郊地區(qū)將出現(xiàn)一些高端物流倉儲項目，如普洛斯杭州錢江物流園項目，園區(qū)規(guī)劃可租賃面積約54000平方米；萬通余杭廣德項目，其二期建成后將提供約100000平方米的國際標準物流倉儲面積。但上述供應(yīng)尚不足以改變杭州優(yōu)質(zhì)倉儲市場供不應(yīng)求，2015年倉庫租金預(yù)計將繼續(xù)穩(wěn)步攀升；同時工業(yè)用地的日益稀缺亦將進一步推高土地價格。