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今年年初，王石對(duì)于萬(wàn)科“獨(dú)立出三個(gè)事業(yè)部”的規(guī)劃現(xiàn)在都已逐一浮出水面。其中產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的藍(lán)圖尤為引人矚目。
　　7月31日，萬(wàn)科北京區(qū)域首席執(zhí)行官兼北京公司總經(jīng)理劉肖宣布，萬(wàn)科將與北京鏈家地產(chǎn)展開(kāi)精裝業(yè)務(wù)合作。同一天，幾個(gè)月前宣布上市計(jì)劃的萬(wàn)科物業(yè)，與首創(chuàng)置業(yè)成立了新物業(yè)公司，以更好地管理雙方物業(yè)資源。
　　與此同時(shí)，萬(wàn)科產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上市路線(xiàn)也被曝光。上海萬(wàn)科產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部負(fù)責(zé)人鄭華透露，到2017年底，如果一切順利的話(huà)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將會(huì)被拆分上市。
　　按照萬(wàn)科的規(guī)劃，到2017年底、2018年左右，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)重資產(chǎn)部分將產(chǎn)生550億元的總收入，租金約50億~60億元；輕資產(chǎn)部分能有11億元的收入，利潤(rùn)約為3億元，利潤(rùn)率達(dá)25%~30%。
　　今年6月，萬(wàn)科物流地產(chǎn)事業(yè)部已經(jīng)被拆分為獨(dú)立的公司，并與美國(guó)黑石基金合作，欲打造中國(guó)版“普洛斯”。
　　與物流地產(chǎn)板塊相比，萬(wàn)科的產(chǎn)業(yè)園區(qū)輕資產(chǎn)化步伐相對(duì)滯后。數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科主要的產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目約有60%用于銷(xiāo)售，剩余部分持有出租，資產(chǎn)證券化程度很低。
　　未來(lái)，萬(wàn)科不會(huì)選擇重資產(chǎn)持有，而將在園區(qū)的運(yùn)營(yíng)管理方面發(fā)力。在鄭華看來(lái)，傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商大多停留在基礎(chǔ)的園區(qū)服務(wù)，行業(yè)對(duì)增值服務(wù)的需求尚沒(méi)有得到滿(mǎn)足，而萬(wàn)科想要嘗試的就是：重服務(wù)，偏運(yùn)營(yíng)。
　　分拆計(jì)劃
　　細(xì)心的記者們察覺(jué)到了名片上職位的變化。半年前，上海萬(wàn)科副總經(jīng)理、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部負(fù)責(zé)人鄭華如今的頭銜是“產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)管理公司總經(jīng)理”。
　　作為萬(wàn)科產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)最重要的試點(diǎn)之一，上海萬(wàn)科極力想把自己的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式做成集團(tuán)范本，并在全國(guó)推廣。目前，上海萬(wàn)科的產(chǎn)業(yè)園區(qū)有6個(gè)，管理面積150萬(wàn)平方米，約占集團(tuán)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)總量的15%~20%，其目標(biāo)是，到今年年底將管理面積拓展到13個(gè)園區(qū)。
　　萬(wàn)科產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略正逐步明晰，其主要推手鄭華的背景卻頗為神秘。2014年年中，萬(wàn)科在上海成立產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部，鄭華任事業(yè)部總經(jīng)理。當(dāng)年10月底，上海萬(wàn)科聯(lián)手天安數(shù)碼城在上海北蔡拿地。除此之外沒(méi)有更多關(guān)于鄭華的報(bào)道，在萬(wàn)科的官網(wǎng)上亦沒(méi)有其詳細(xì)履歷。
　　在此前接受采訪(fǎng)時(shí)，鄭華表示：“我們成立了一個(gè)關(guān)于園區(qū)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，這個(gè)團(tuán)隊(duì)基本上涵蓋了目前大家所認(rèn)知的園區(qū)的投融資等功能，還有一些公共屬性的功能，例如文化、藝術(shù)、教育。”
　　一位了解萬(wàn)科的人士向記者透露，鄭華先前的工作更多是上海萬(wàn)科的項(xiàng)目文化平臺(tái)打造和后期運(yùn)營(yíng)，接手上海萬(wàn)科產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部后，公司也希望其能夠打造產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)事業(yè)板塊的運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。
　　2014年10月29日，在上海萬(wàn)科領(lǐng)航商務(wù)品牌發(fā)布會(huì)上，備受矚目的徐匯萬(wàn)科中心項(xiàng)目正式揭幕，上海萬(wàn)科的商務(wù)理念、企業(yè)服務(wù)理念首次被公開(kāi)定義，上海萬(wàn)科商用服務(wù)體系“星商會(huì)”也首次亮相，其背后的主要負(fù)責(zé)人也是鄭華。
　　在計(jì)劃中，萬(wàn)科的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)服務(wù)平臺(tái)也將圍繞“星商會(huì)”展開(kāi)：成立全國(guó)化的產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)管理公司，輕重結(jié)合，重資產(chǎn)部分包括園區(qū)的銷(xiāo)售和出租；輕資產(chǎn)主打“星商匯”產(chǎn)業(yè)服務(wù)品牌，面向萬(wàn)科內(nèi)部以及外部的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，快速?gòu)?fù)制，輸出品牌和管理實(shí)現(xiàn)盈利。
　　不過(guò)，財(cái)務(wù)出身的郁亮更希望產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)板塊以高利潤(rùn)率證明這個(gè)板塊的潛力。按照萬(wàn)科的初步設(shè)想，到2017年底，萬(wàn)科產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)收益應(yīng)達(dá)到11億元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)3億元，利潤(rùn)率達(dá)到25%~30%。
　　“如果一切順利的話(huà)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將會(huì)被拆分上市，正常情況下是60倍估值，市值差不多也有180億。”鄭華表示。
　　輕資產(chǎn)路徑
　　與產(chǎn)業(yè)園區(qū)相比，萬(wàn)科物流地產(chǎn)的輕資產(chǎn)化顯然走得更快。從獨(dú)立起，萬(wàn)科就攜手黑石共同亮相，顯然是希望能以黑石強(qiáng)大的資本運(yùn)作能力為自己的物流地產(chǎn)輕資產(chǎn)化撐腰。
　　不過(guò)，目前市場(chǎng)分析人士的共識(shí)是，黑石主要是一個(gè)純粹的財(cái)務(wù)投資者——在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上萬(wàn)科負(fù)責(zé)攻城略地，黑石則從國(guó)際資本市場(chǎng)上為項(xiàng)目尋找資金，萬(wàn)科會(huì)長(zhǎng)期管理運(yùn)營(yíng)物業(yè)，但是不一定會(huì)長(zhǎng)期持有。在客戶(hù)穩(wěn)定、現(xiàn)金流達(dá)到一定要求后可以通過(guò)黑石將資產(chǎn)打包出售。
　　這一手法與萬(wàn)科此前在部分商業(yè)項(xiàng)目中嘗試過(guò)的輕資產(chǎn)路線(xiàn)類(lèi)似。
　　去年9月24日，萬(wàn)科以16.51億元的價(jià)格出售旗下全資子公司上海萬(wàn)獅置業(yè)有限公司90%的股權(quán)，并與買(mǎi)方就萬(wàn)獅置業(yè)的未來(lái)經(jīng)營(yíng)及管理訂立合營(yíng)公司協(xié)議，萬(wàn)科仍將負(fù)責(zé)萬(wàn)獅置業(yè)旗下項(xiàng)目后續(xù)的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)。
　　此前，萬(wàn)科還與凱雷簽署了《萬(wàn)科凱雷商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略合作平臺(tái)之意向書(shū)》。根據(jù)《意向書(shū)》，雙方將會(huì)成立資產(chǎn)平臺(tái)公司，萬(wàn)科與凱雷的股權(quán)比例分別為80%、20%。“這些合作都是以萬(wàn)科在聯(lián)營(yíng)公司中的絕對(duì)經(jīng)營(yíng)管理權(quán)作為前提而成立的。萬(wàn)科與凱雷合作絕不是賣(mài)商業(yè)。”彼時(shí)負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的萬(wàn)科高級(jí)副總裁毛大慶在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)強(qiáng)調(diào)。
　　“如果物流地產(chǎn)也是這么做的話(huà)，風(fēng)險(xiǎn)并不大，”上海凡宜和倉(cāng)儲(chǔ)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理鄭衛(wèi)華認(rèn)為，“即使不成功，算上項(xiàng)目成本、土地溢價(jià)，再加上一些利潤(rùn)，轉(zhuǎn)手也是不難的。”
　　倘真如此，物流地產(chǎn)對(duì)于萬(wàn)科的意義只是將自己的拿地能力與黑石的資金實(shí)力結(jié)合，以拿—建—售的模式實(shí)現(xiàn)資本的快速流動(dòng)，從而實(shí)現(xiàn)高投資回報(bào)率的目標(biāo)。
　　不過(guò)目前看來(lái)，萬(wàn)科似乎并不想只賺快錢(qián)。“我們希望在后期的運(yùn)營(yíng)方面賺錢(qián)?，F(xiàn)在都在做輕資產(chǎn)持有，我們可能不會(huì)大量持有物業(yè)，更多讓基金去持有或者以合作的方式持有，留下運(yùn)營(yíng)部分的收益長(zhǎng)期做下去。”鄭華表示。
　　這意味著萬(wàn)科必須在整個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域集中注意力將技術(shù)、服務(wù)、客戶(hù)、平臺(tái)等園區(qū)運(yùn)營(yíng)難點(diǎn)逐一攻克。對(duì)萬(wàn)科而言，這將是更大的挑戰(zhàn)。