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如果要問哪個(gè)行業(yè)愈來愈得到國(guó)家的重視以及資本的追逐，物流行業(yè)肯定是其中一個(gè)。基于此，作為密切關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)，物流地產(chǎn)也獲得難能可貴的發(fā)展機(jī)遇。
　　2014年，商務(wù)部出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)商貿(mào)物流發(fā)展的實(shí)施意見》，明確規(guī)定通過倉(cāng)儲(chǔ)用地稅收減半等辦法，支持物流行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，在此之前，普洛斯、阿里、萬(wàn)科、平安等大型公司均已布局這一領(lǐng)域。
　　2015年6月4日，萬(wàn)科在發(fā)布5月份銷售業(yè)績(jī)的同時(shí)，首次于公告中披露新增物流地產(chǎn)項(xiàng)目用地情況，并稱物流地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)重點(diǎn)方向之一。
　　萬(wàn)科品牌部人士日前公開表示，公司未來將在住宅和傳統(tǒng)商辦地產(chǎn)之外，積極拓展消費(fèi)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以及物流地產(chǎn)等業(yè)務(wù)。目前公司已分別正式在貴陽(yáng)和武漢獲得兩個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目。
　　吃螃蟹的不止萬(wàn)科一家。
　　近些年，國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)進(jìn)入快速成長(zhǎng)期?；趥€(gè)人消費(fèi)增長(zhǎng)、電商崛起等所帶來旺盛的物流倉(cāng)儲(chǔ)的需求，以及該產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定的收益、廣闊的發(fā)展空間，越來越多的房企趁物流地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛積極進(jìn)入、加快轉(zhuǎn)型、拓寬盈利渠道。在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上，不僅有平安、KKR、黑石、凱雷等金融界巨頭看好物流地產(chǎn)，還有萬(wàn)科、綠地、越秀等房企也將物流地產(chǎn)作為業(yè)務(wù)拓展的方向。
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　　倉(cāng)儲(chǔ)需求強(qiáng)勁
　　多家房企紛紛進(jìn)入物流地產(chǎn)，看重的就是電商崛起等帶來的旺盛物流倉(cāng)儲(chǔ)需求以及該產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定的收益、廣闊的發(fā)展空間。近兩年，我國(guó)電子商務(wù)的迅猛發(fā)展對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)物流需求形成直接的支撐。在電商物流對(duì)租賃需求的快速增加的背景下，物流倉(cāng)儲(chǔ)的市場(chǎng)需求量將繼續(xù)保持強(qiáng)勁。
　　據(jù)克爾瑞統(tǒng)計(jì)，截至2014年5月，全國(guó)優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)平均租金已連續(xù)18個(gè)季度上漲，倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)投資回報(bào)率超過寫字樓、購(gòu)物中心及高檔住宅，躍居物業(yè)市場(chǎng)第一，一線城市倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)租金在未來15個(gè)季度還將繼續(xù)上漲。
　　這或許是萬(wàn)科看好物流地產(chǎn)的原因之一。而在易居智庫(kù)研究中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，萬(wàn)科之所以能夠做物流地產(chǎn)，其自信是源于對(duì)土地開發(fā)和資金回收的熟練程度。而且萬(wàn)科本身有比較大的社區(qū)項(xiàng)目，后續(xù)通過物流產(chǎn)業(yè)園能夠把全國(guó)各地的市場(chǎng)需求進(jìn)行串聯(lián)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)住房銷售外的第二層次經(jīng)營(yíng)收入。
　　以萬(wàn)科進(jìn)駐的武漢為例，在2014年早期的采訪中，戴德梁行董事楊良軍分析稱，2013年到2015年，武漢將有239至286萬(wàn)平方米的物流倉(cāng)庫(kù)投入使用。預(yù)計(jì)到2017年，武漢高標(biāo)庫(kù)凈租金將達(dá)到每平方米26.8元/月。戴德梁行在2015年4月發(fā)布的研究報(bào)告稱，截至2014年年底，武漢高標(biāo)庫(kù)需求容量為1604萬(wàn)平方米，市場(chǎng)潛力巨大。
　　北京建設(shè)營(yíng)銷總監(jiān)、上海凡宜和倉(cāng)儲(chǔ)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理鄭衛(wèi)華透露，從目前國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)行情來看，市場(chǎng)還是供不應(yīng)求的。一般地段的倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目的收益率至少能達(dá)到6%~8%，在一些好的地段收益率能做到更高。
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　　創(chuàng)新“小股操盤”模式
　　在傳統(tǒng)行業(yè)劃分中，物流地產(chǎn)屬于工業(yè)地產(chǎn)范疇，主要面向制造商、電商、零售商、物流公司等客戶，以租金、管理費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、土地升值等作為收入來源。
　　物流地產(chǎn)是典型的重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。通常一個(gè)物流項(xiàng)目的培育期在3-5年，如果按照行業(yè)10%的回報(bào)率，等到物流項(xiàng)目收回投資，需10年之久。參與物流地產(chǎn)將占用企業(yè)較大的資金及精力。即使像萬(wàn)科這樣資金實(shí)力雄厚的企業(yè)，如果完全靠自身資金投入，也是做不了幾個(gè)物流項(xiàng)目的。
　　但在美國(guó)普洛斯模式下，通過與金融的對(duì)接，物流地產(chǎn)也可以實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。
　　例如，萬(wàn)科物流將引入美國(guó)黑石集團(tuán)作為股東，正是看中對(duì)方在全球房地產(chǎn)領(lǐng)域的物業(yè)收購(gòu)、資產(chǎn)管理能力。在引入黑石基金戰(zhàn)略投資者之后，萬(wàn)科有望實(shí)現(xiàn)普洛斯式輕資產(chǎn)模式：即萬(wàn)科開發(fā)物流項(xiàng)目，由黑石收購(gòu)，進(jìn)行基金化運(yùn)作，萬(wàn)科保留項(xiàng)目長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)權(quán)，收取部分管理費(fèi)用，并坐享基金分紅，也即萬(wàn)科的“小股操盤”模式。
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　　一超多強(qiáng)格局形成
　　實(shí)際上，早在2002年左右，美國(guó)物流地產(chǎn)巨頭普洛斯便進(jìn)軍中國(guó)，而以寶灣、宇培為典型代表的本土物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商在2005年左右加強(qiáng)在該領(lǐng)域市場(chǎng)的投資、布局力度。
　　普洛斯進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的時(shí)間大概為2002年至2003年，此時(shí)正是地方政府引進(jìn)外資企業(yè)的黃金階段?？梢哉f，憑借引人矚目的外資身份以及地方政府的特殊禮遇，普洛斯在步入中國(guó)市場(chǎng)初期便迅速地掌握了大量對(duì)于物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商而言最為關(guān)鍵且最為基礎(chǔ)的資源，即在全國(guó)多地成功拿地。僅以普洛斯于2014年第二季度在華東地區(qū)的土地儲(chǔ)備情況看，在上海和江蘇的土地儲(chǔ)備皆超過2,000,000平方米，遙遙領(lǐng)先于其他市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，領(lǐng)導(dǎo)地位難以動(dòng)搖。不僅如此，普洛斯所推行的高端倉(cāng)庫(kù)，因彌補(bǔ)了市場(chǎng)空白而迅速獲得一批高端客戶的認(rèn)可，進(jìn)而產(chǎn)生了極大的市場(chǎng)影響力。
　　一些本土企業(yè)逐漸地學(xué)習(xí)普洛斯的市場(chǎng)運(yùn)作模式，尤其在高端倉(cāng)儲(chǔ)方面的經(jīng)驗(yàn)，逐漸成為市場(chǎng)的后來居上者。以寶灣、宇培為典型代表的本土物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商在2005年左右相繼加強(qiáng)在該領(lǐng)域市場(chǎng)的投資、布局力度。除了積極地在不同區(qū)域拿地，他們也瞄準(zhǔn)了高端倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)，在借鑒普洛斯等外資企業(yè)的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)之上，紛紛利用新物業(yè)形態(tài)撬動(dòng)市場(chǎng)增長(zhǎng)點(diǎn)。
　　2011年開始，京東、蘇寧先后通過重資產(chǎn)布局物流倉(cāng)儲(chǔ)，2013年，阿里巴巴聯(lián)合銀泰、復(fù)星、順豐等共同組建“菜鳥網(wǎng)絡(luò)”，希望通過大數(shù)據(jù)來實(shí)現(xiàn)倉(cāng)配管理和物流智能化，從而為電子商務(wù)企業(yè)、物流公司、倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)、第三方物流服務(wù)商等各類企業(yè)提供平臺(tái)服務(wù)。
　　菜鳥網(wǎng)絡(luò)董事長(zhǎng)馬云于2014年前后，與海南省委書記就三亞國(guó)際旅游島試驗(yàn)區(qū)接洽，推進(jìn)物流倉(cāng)儲(chǔ)基地項(xiàng)目;此后又連續(xù)拜訪吉林、河北省。菜鳥投資方之一、前任銀泰投資董事長(zhǎng)沈國(guó)軍也曾在公開場(chǎng)合透露，菜鳥早先已經(jīng)在杭州、金華、海寧、廣州、天津等地市成功拿下地塊。
　　作為地產(chǎn)界老大，萬(wàn)科進(jìn)軍物流領(lǐng)域并不算早。2014年5月16日，萬(wàn)科借簽約河北廊坊項(xiàng)目宣布進(jìn)軍物流地產(chǎn)。?2015年，萬(wàn)科物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)作為獨(dú)立事業(yè)部在集團(tuán)內(nèi)獨(dú)立，5月，山東濟(jì)南空港現(xiàn)代物流服務(wù)基地項(xiàng)目正式簽約;6月初，中鐵物流集團(tuán)與萬(wàn)科在北京達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議;此外，萬(wàn)科貴陽(yáng)龍里物流項(xiàng)目和武漢陽(yáng)邏物流項(xiàng)目的建筑面積分別為10.1萬(wàn)平方米、7.6萬(wàn)平方米。
　　據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，目前地產(chǎn)界除了萬(wàn)科、綠地、復(fù)星這樣的大公司，一些園區(qū)類的開發(fā)企業(yè)也在轉(zhuǎn)型做物流，如華夏幸福、東湖高新等。
　　DTZ戴德梁行董事、中國(guó)區(qū)工業(yè)及物流地產(chǎn)部主管蘇智淵表示：“正是由于本土物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商的謀變，使得其和除普洛斯之外的其他外資物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商之間，無(wú)論在建筑面積，還是市場(chǎng)份額，抑或是建造質(zhì)量等方面，旗鼓相當(dāng)、難分伯仲。由此，也形成現(xiàn)時(shí)中國(guó)物流地產(chǎn)的鮮明市場(chǎng)格局——一超多強(qiáng)。”
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　　拿地難說易
　　商務(wù)部出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)商貿(mào)物流發(fā)展的實(shí)施意見》，無(wú)論是將商貿(mào)物流作為政策抓手，延伸到電商物流、冷鏈物流、綠色物流等物流形態(tài)，還是對(duì)整合全國(guó)各物流公司系統(tǒng)平臺(tái)的考量，抑或是降低物流用地投資強(qiáng)度以及降低大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施用地稅收等問題的明確闡述，從中不難看出物流行業(yè)的大變革正在徐徐開啟，物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商的前期投入以及后期運(yùn)營(yíng)成本將大為下降。這不禁令人猜想，作為競(jìng)爭(zhēng)力關(guān)鍵要素的物流地產(chǎn)拿地是否也將隨之變得更為容易?
　　其實(shí)，隨著政府對(duì)物流地產(chǎn)行業(yè)的重新認(rèn)知以及政策的重新調(diào)整，土地供應(yīng)的難度相比于此前大大提高。而這背后既有地方政府對(duì)當(dāng)?shù)刎?cái)政收入的現(xiàn)實(shí)考量，也有中央政府和地方政府在不同層面的利益博弈。因此，借助系列新政，物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商如何順利地拿地不僅關(guān)切自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，而且關(guān)系不同級(jí)別政府對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略布局。
　　蘇智淵介紹：“大約從2009年開始，地方政府對(duì)物流地產(chǎn)的認(rèn)知和態(tài)度發(fā)生了鮮明變化，從曾經(jīng)的積極引入物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商到收緊對(duì)物流地產(chǎn)的土地供應(yīng)。這其中最為關(guān)鍵的原因是，相比于其他行業(yè)，物流行業(yè)對(duì)當(dāng)?shù)囟愂盏呢暙I(xiàn)率較低。而將具有重要增值價(jià)值的土地出讓給物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，勢(shì)必壓縮其他產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)空間，可能在不同程度上影響地方政府的財(cái)政收入。”
　　正是這種擔(dān)憂，也在一定程度上影響了中央和地方對(duì)支持包括物流地產(chǎn)在內(nèi)的整個(gè)物流行業(yè)的積極性。蘇智淵表示：“一方面，中央政府希望中國(guó)物流產(chǎn)業(yè)徹底從低端走向高端;另一方面，地方政府限于土地指標(biāo)的有限，難以衡量對(duì)物流行業(yè)的土地供給。雖然一些中央政策表達(dá)了對(duì)發(fā)展物流行業(yè)的戰(zhàn)略決心，但是具體在實(shí)踐中能夠?qū)ξ锪鞯禺a(chǎn)運(yùn)營(yíng)商拿地起到多大的推動(dòng)作用，依然需要拭目以待。”
　　正是這種利益的博弈使得物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商遭遇了比以往更為困難的拿地瓶頸。這對(duì)于外資物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商而言更為嚴(yán)重。
　　蘇智淵認(rèn)為，物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商在和地方政府商談拿地之時(shí)，應(yīng)該和其他企業(yè)組成一個(gè)聯(lián)合體，以其他企業(yè)項(xiàng)目的物流服務(wù)配套商的身份出現(xiàn)。這些聯(lián)合企業(yè)可以在當(dāng)?shù)赝顿Y一些重要項(xiàng)目，投資的項(xiàng)目既能夠?yàn)榈胤秸畡?chuàng)造符合期望的稅收收入，也可以有效使用物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商所提供的服務(wù)。
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　　市場(chǎng)過熱或存風(fēng)險(xiǎn)
　　各地的物流地產(chǎn)都處在蓬勃發(fā)展期。近年來，隨著京津“半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”的步伐不斷加快，地處京津間的武清區(qū)就吸引了大型電商企業(yè)物流基地“安家落戶”。早在2012年，總投資30億元的阿里巴巴、總投資4億元的當(dāng)當(dāng)網(wǎng)、總投資20億元的亞馬遜等重點(diǎn)項(xiàng)目就已開建。
　　業(yè)內(nèi)人士分析，目前來看物流成本占到電商毛利的3%~5%，如果區(qū)域性物流基地建成后，可以將綜合物流成本壓縮至2%~4%。北去北京市區(qū)30公里，距首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)65公里，南去天津市區(qū)60公里，距離天津國(guó)際機(jī)場(chǎng)75公里，距離天津新港105公里，正是如此便捷的商業(yè)“要塞”吸引了大型電商企業(yè)紛紛落戶武清。
　　不過，和住宅市場(chǎng)不同的是，物流地產(chǎn)領(lǐng)域已有大批外資大鱷提前布局。比如分析人士指出，上海倉(cāng)儲(chǔ)用地市場(chǎng)三到五年內(nèi)呈現(xiàn)向好態(tài)勢(shì)，但隨著大量資本進(jìn)入，可能會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)過熱，從而積蓄一定的風(fēng)險(xiǎn)。
　　由于市場(chǎng)行情和宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況的變化，倉(cāng)儲(chǔ)用地價(jià)格的也存在變化周期，上一波行情是2000年到2008年，金融危機(jī)之后一兩年后走出低谷，而此波行情估計(jì)還有三到五年的發(fā)展趨勢(shì)，之后增速將會(huì)逐步放緩。
　　此外，從嚴(yán)格意義上來講，物流地產(chǎn)屬于倉(cāng)儲(chǔ)用地，但是在實(shí)際操作過程中，工業(yè)用地和倉(cāng)儲(chǔ)用地的界限比較模糊，隨著產(chǎn)業(yè)融合程度的加深，部分企業(yè)因?yàn)樽陨砉δ苄枨螅越◤S房不用于生產(chǎn)制造，而用于倉(cāng)儲(chǔ)物流，雖然目前來講這種方式是可操作的，但是土地性質(zhì)的模糊可能會(huì)在將來給企業(yè)帶來麻煩。
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　　關(guān)鍵在運(yùn)營(yíng)
　　萬(wàn)科作為中國(guó)最大的房地產(chǎn)業(yè)，其一舉一動(dòng)必然會(huì)引發(fā)媒體和大眾的關(guān)注。萬(wàn)科進(jìn)軍物流地產(chǎn)領(lǐng)域的步伐越來越明顯，表明了這家房地產(chǎn)巨頭對(duì)物流地產(chǎn)前景的基本判斷。
　　業(yè)內(nèi)專家分析，房地產(chǎn)拐點(diǎn)的出現(xiàn)正在加速房地產(chǎn)企業(yè)謀求多元化業(yè)務(wù)的步伐，而進(jìn)軍物流地產(chǎn)能否為房地產(chǎn)企業(yè)增添新的利潤(rùn)增長(zhǎng)空間?對(duì)于此，業(yè)內(nèi)評(píng)論認(rèn)為，土地增值預(yù)期能夠?yàn)槲锪鞯禺a(chǎn)提供基本的利潤(rùn)保障。而能否在物流地產(chǎn)領(lǐng)域成功掘金，還要看這些房地產(chǎn)企業(yè)能否成功運(yùn)營(yíng)物流地產(chǎn)。
　　中物天成咨詢規(guī)劃事業(yè)部總裁孔慶廣介紹：“物流地產(chǎn)與房地產(chǎn)的本質(zhì)區(qū)別是，物流地產(chǎn)能否成功，關(guān)鍵在于其功能定位和后期的招商運(yùn)營(yíng)。而房地產(chǎn)僅僅是選址、建設(shè)、銷售，從其運(yùn)作程序來看，物流地產(chǎn)顯然比房地產(chǎn)更為復(fù)雜。“物流園區(qū)和商業(yè)、住宅不一樣，不僅僅是建幾個(gè)倉(cāng)庫(kù)，更重要的是采用先進(jìn)的管理模式，提供一系列增值服務(wù)，包括人才培養(yǎng)、行政支援、信息服務(wù)、物流金融等全方位的服務(wù)。它追求的是一種持續(xù)而穩(wěn)定的利潤(rùn)回報(bào)，因此后期招商運(yùn)營(yíng)要求具備更加專業(yè)、更加復(fù)雜的管理能力。”孔慶廣說。
　　其實(shí)，對(duì)于物流地產(chǎn)而言，黃金時(shí)代既是最為有利的時(shí)代，也是最具挑戰(zhàn)的時(shí)代，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇、拿地成本的提高、客戶資源的稀釋等都影響著物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商的市場(chǎng)布局以及策略節(jié)奏。
　　而在目前，我國(guó)物流園區(qū)在開發(fā)運(yùn)營(yíng)過程中，政府、開發(fā)商、投資商、運(yùn)營(yíng)商及入駐園區(qū)的物流服務(wù)商角色混亂，職責(zé)不明，尤其是運(yùn)營(yíng)管理不善，園區(qū)內(nèi)企業(yè)惡意競(jìng)爭(zhēng)，造成物流園區(qū)低水平、低效率運(yùn)營(yíng)，降低了其他企業(yè)的進(jìn)駐意愿，進(jìn)而導(dǎo)致物流園區(qū)空置率居高不下。國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)物流園區(qū)必須在5%以下的空置率才能保持10%的利潤(rùn)匯報(bào)，因此，物流園區(qū)必須擁有強(qiáng)大的客戶資源和維持客戶的運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)才能保持持續(xù)盈利。在這種情況下，運(yùn)營(yíng)模式更是決定物流地產(chǎn)成功與否的重要砝碼。
　　“低端非智慧倉(cāng)儲(chǔ)物流業(yè)增長(zhǎng)放緩，存量的物流地產(chǎn)一定要往智慧的方向發(fā)展，這樣才有價(jià)值。”地產(chǎn)投資專家、中房指數(shù)研究院院長(zhǎng)陳晟分析。他建議，在這樣的物流地產(chǎn)里要很好的利用電商體系，O2O的模式，線上線下的模式。物流地產(chǎn)的前景很大，但是一定要緊靠物聯(lián)網(wǎng)，因?yàn)榻Y(jié)合產(chǎn)業(yè)，結(jié)合人口，結(jié)合就業(yè)以及稅收的地產(chǎn)永遠(yuǎn)有前景。
　　可以說，對(duì)于任何企業(yè)而言，要想從物流地產(chǎn)市場(chǎng)分得一杯羹，都比以往需要更大的市場(chǎng)耐力以及市場(chǎng)智慧。